中山物业管理存在的难点有什么对策？

近年来，随着社会经济的快速发展，各类楼盘不断落成，大量物业服务企业不断进驻。同时随着收入水平与消费水平的提高，人们对工作与居住环境的要求也随之提高。那么如何做好物业管理，营造一个优美、舒适、安全、方便的居住环境，是物业服务企业及业主共同追求的目标。如何在复杂的社会环境下协调多方关系，笔者对住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析，并提出建议供参考。

中山物业管理产生问题的主要原因

（一）法制建设落后，法规不完善。虽然，我国已经颁布了《物业管理实施办法》及地方性法规等相关条款，对物业管理体制做出了一定的规定，但物业管理法制化建设方面仍然存在很大盲点。物业管理体制总体上缺乏一整套系统的、操作性强的、具有强制约束力的法律法规。

二）老旧小区物业管理推行进度缓慢。一是居民观念落后。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱。二是硬件条件相对落后。老旧小区规划方案比较简单，绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小。三是老旧小区基础设施改造资金缺口较大。老旧小区实施物业管理，首先必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等，但仅依靠财政资金远远不够。四是物业管理收费困难。老旧小区目前物业管理收费只交纳两项费用，即卫生费和保安费，普通小区每年收费总额仅几十元，难以维系小区物业管理的各项开支，交由社区代管。

三、几点关于中山物业管理建议

（一）相关职能部门应加大对物业管理工作的重视和支持力度。物业管理关系到广大人民群众的安全和生活质量问题，关系到社会的稳定。民政、公安、司法、国土规划、环保、城建、城管、水务、工商、质监、园林、通信等相关职能部门应按照《关于加强住宅小区综合管理的实施意见》（武办发〔2015〕35号）文件要求，加强参与小区物业管理工作的意识，把小区物业管理提高到城市管理的重要高度。加大对物业管理工作的重视和支持力度，推动物业管理工作不断深入、规范和完善。明确界定各职能部门的权限，制定切实可行的措施，各司其职，依法履责，提升业主的幸福感。

（二）加强对物业服务企业资质的监管力度。建议区政府出台规范性文件或措施，对辖区所有的物业服务企业进行监督管理，经政府相关部门确认其正常履行职责，建设主管部门才能给予其资质的延续或升级，做到监管权责相统一。房管部门有效履行监督管理职责，落实对物业管理的行政监管巡查制度、物业服务质量考评制度、信用信息管理制度。定期考核物业服务企业的履责情况，定期公布全区排名，对群众投诉多、尽职履责不达标的物业服务企业上报给建设主管部门，取消其资质的认定或者给予降级处理。

（三）加强对物业服务企业账务的审计监督。审计部门要按照对公共资金进行全覆盖审计的要求，加大对物业服务企业的财务监管力度，扩大监督范围。审计力量不足时，建议由职能部门公开选定具备资质的会计师事务所对辖区内物业服务企业的财务收支情况定期进行审计，并在小区宣传栏公示审计结果，让居民对物业管理费收支情况进行全面了解的同时进行有效监督。

四）多方联动提升业主委员会履职能力和物业服务企业管理能力。行业主管部门应全力推进业主委员会、居委会、物业公司“三位一体”的管理模式，促进小区在基层党组织主导下，建立起平等畅通的对话平台和合理有效的监督机制，引导和规范业主正确维护自身权益，规范物业管理决策过程。同时应进一步加大业主委员会组建力度，将一批热心公益、素质较高、业务水平过硬的人员通过正常途径吸收到业委会中，全面提升业委会履职能力。同时物业企业要强化服务意识，加快企业人才的培养，改变企业内部机制，增强员工市场竞争意识，以优良的服务赢得业主的充分认可，共同赢造良好的中山物业管理生活空间。